השקעות נדל"ן באירופה: הזדמנות זהב למשקיעים ישראלים

השוק האירופי לנדל"ן חווה תמורות דרמטיות המציבות אותו כאלטרנטיבה מועדפת לשוק הישראלי. בשנת 2024, נפח ההשקעות בנדל"ן באירופה הגיע ל-206 מיליארד יורו, עלייה של 23% לעומת השנה הקודמת. במקביל, משקיעים ישראלים הגדילו באופן דרמטי את השקעותיהם באירופה ב-78% ל-2.33 מיליארד דולר ב-2024, מה שהציב את ישראל במקום השביעי בין המשקיעים הזרים בשוק האירופי. המגמה הזו משקפת הכרה גוברת ביתרונות הייחודיים שמציע השוק האירופי לעומת השוק המקומי הישראלי.

אירופה כיעד השקעה נדל"ן מבטיח

מצב השוק הישראלי: אתגרים מתגברים

השוק הישראלי מתאפיין במחירי נדל"ן שמספרים בין הגבוהים בעולם, כאשר מחיר הדירה הממוצעת בישראל עמד על 2.7 מיליון שקל ברבעון האחרון של 2024. בתל אביב, המחיר הממוצע למ"ר הגיע ל-14,470 יורו, מה שהופך אותה לעיר השנייה הכי יקרה באירופה אחרי פריז. הבעיה מתחריפה כאשר לוקחים בחשבון את התשואות הנמוכות - בתל אביב התשואה השכרתית עומדת על 2.8% בלבד, ובירושלים על 3.2%.

המצב מחמיר עוד יותר לאור העובדה שכ-81,000 דירות חדשות לא נמכרו נכון לתחילת 2025, מה שיוצר עודף של כ-19 חודשי מלאי. תוך כדי כך, ריבית המשכנתאות הגבוהה הופכת את רכישת דירות ליקרה ב-30% מהשכרה החודשית השקולה.

יתרונות השוק האירופי: פוטנציאל צמיחה ויציבות

השוק האירופי מציע מספר יתרונות מובהקים למשקיעים ישראלים. ראשית, מחירי הנדל"ן באירופה נמוכים משמעותית - הממוצע האירופי עומד על 1,734 יורו למ"ר, לעומת 5,701 יורו בישראל. יתרה מכך, התשואות השכרתיות באירופה גבוהות יותר, כאשר ערים פורטוגליות וספרדיות מציעות תשואות של 4-6% לעומת פחות מ-3% בישראל.

השוק האירופי נהנה מיציבות פוליטית וכלכלית שמספקת סביבת השקעה בטוחה יותר. האיחוד האירופי מציע גישה לשוק של 29 מדינות באזור שנגן, חופש תנועה, ומערכות משפט יציבות. בנוסף, הנגישות לאשראי משתפרת עם הורדת הריביות על ידי הבנק המרכזי האירופי.

פורטוגל: כוכב עולה בשוק האירופי

פורטוגל בולטת כיעד השקעה מועדף עם צמיחת מחירים יוצאת דופן של 15.8% ב-2025, הגבוהה ביותר באירופה. השוק הפורטוגלי רשם צמיחה של 51% בנפח ההשקעות ב-2024, והגיע ל-2.4 מיליארד יורו. ההשקעות הזרות היוו 81% מכלל ההשקעות, עם דגש על צרפת, ספרד ודרום אפריקה.

ליסבון מציעה מחירים של 4,200 יורו למ"ר עם תשואה שכרתית של 5.5%, בעוד פורטו מציעה מחיר נמוך עוד יותר של 3,500 יורו למ"ר עם תשואה מרשימה של 6.2%. התיירות בליסבון גדלה ב-8% ב-2023, מה שמחזק את הביקוש לדירות נופש ושכירות לטווח קצר.

חשוב לציין שתוכנית הוויזה הזהובה הפורטוגלית כבר לא זמינה להשקעות נדל"ן מאוקטובר 2023, אך עדיין קיימות אפשרויות השקעה אחרות כמו קרנות השקעה (500,000 יורו) או יצירת מקומות עבודה.

פורטוגל וספרד - יעדי השקעה מובילים באירופה

ספרד: שוק מגוון ויציב

השוק הספרדי רשם צמיחה מרשימה של 39% בנפח ההשקעות ברבעון הראשון של 2025, והגיע ל-3.3 מיליארד יורו. מדריד נמצאת במקום השני ברשימת הערים המועדפות על המשקיעים הבינלאומיים, ובברצלונה במקום הרביעי.

מדריד מציעה מחירים של 5,200 יורו למ"ר עם תשואה של 4.8%, בעוד ברצלונה מתמחרת ב-4,950 יורו למ"ר עם תשואה של 4.2%. עיר כמו ולנסיה מציעה הזדמנות מעולה עם מחירים של 3,800 יורו למ"ר ותשואה של 5.1%.

השוק הספרדי נהנה מיציבות תקציבית, תשתיות מפותחות, ו300 ימי שמש בשנה באזורים רבים7. הריבית למשכנתאות בספרד נמוכה יותר (3.39%) מאשר בפורטוגל (3.81%).

השוואת מחירי נדל"ן ותשואת השכרה: ישראל מול אירופה

המחירים בספרד נשארים נמוכים משמעותית מעמיתיהם באירופה המערבית - הממוצע הספרדי הוא 1,734 יורו למ"ר לעומת 4,095 יורו בצרפת ו-5,723 יורו בבריטניה.

השוואת תשואות ומחירים: אירופה מובילה

מגמות צמיחת מחירי נדל"ן: השוואה בין ישראל לשווקים אירופיים נבחרים (2020-2025)

הנתונים מראים בבירור את יתרון אירופה על פני ישראל בתחום התשואות וההשקעות. בעוד תל אביב מתמחרת ב-14,470 יורו למ"ר עם תשואה של 2.8% בלבד, ערים אירופיות מציעות שילוב טוב יותר של מחירים נמוכים ותשואות גבוהות.

השוק האירופי צפוי לחזור לצמיחה הדרגתית של 7.9% ב-2025, עם תחזיות לתשואות שנתיות של 9.5% לשלוש שנים ו-8.7% לחמש שנים. המגמה מונעת על ידי צמיחת השכירות ויציבות התשואות.

השלכות מס וחוקיות למשקיעים ישראלים

משקיעים ישראלים המשקיעים בנדל"ן באירופה חייבים לעמוד במספר דרישות מיסוי. בפורטוגל ובספרד, משקיעים זרים חייבים במס שנתי על הכנסה רעיונית גם אם הנכס לא מושכר. בספרד המס נקבע על פי 1.1% או 2% מהערך הקדסטרלי, עם שיעור מס של 19% לתושבי האיחוד האירופי ו-24% לאחרים.

לגבי הכנסות שכירות, תושבי ישראל יכולים לבחור בין שני מסלולי מיסוי: המסלול הרגיל (צירוף להכנסה הכוללת) או המסלול המופחת (15% על הכנסה ללא ניכויים). חשוב להיוועץ עם יועץ מס בינלאומי לבחירת המסלול המתאים.

תחזית לעתיד: מגמות מעודדות

התחזיות לשנים הקרובות מעודדות במיוחד. פורטוגל צפויה לגדול בקצב כפול מהממוצע האירופי עד 2027. המדינה צפויה לרשום צמיחת תמ"ג של 2.4% ב-2025, גבוה מהממוצע האירופי של 0.8%-1.3%.

הורדת הריביות על ידי הבנק המרכזי האירופי מפחיתה את עלויות המימון ומעודדת השקעות נוספות. צפויה ירידה הדרגתית מ-3.5% כיום ל-2.5% עד מרץ 2025. המגמה תתמוך בהמשך עליית מחירי הנדל"ן ובשיפור התשואות.

יתרונות נוספים: איכות חיים ונגישות

מעבר לשיקולים הכלכליים, השקעה באירופה מציעה איכות חיים גבוהה. פורטוגל וספרד מציעות אקלים נעים, תרבות עשירה, ועלויות מחיה נמוכות יחסית. הגישה לשירותי בריאות ברמה גבוהה, מערכת חינוך איכותית, ויציבות פוליטית הופכות את האזור למושך במיוחד.

החופש לנוע בין 29 מדינות שנגן מספק גמישות לא רק לבעלי הנכסים אלא גם לשוכרים פוטנציאליים, מה שמחזק את הביקוש. התשתיות הרב-לשוניות והפתיחות למשקיעים זרים מקלות על ניהול ההשקעות מרחוק.

סיכום והמלצות

השוק האירופי, ובמיוחד פורטוגל וספרד, מציג הזדמנות השקעה יוצאת דופן למשקיעים ישראלים. השילוב של מחירים נמוכים יותר, תשואות גבוהות יותר, יציבות פוליטית, ופוטנציאל צמיחה הופך את אירופה לאלטרנטיבה מועדפת לשוק הישראלי המתוח.

ההמלצות העיקריות למשקיעים:

• מיקוד בפורטוגל - המדינה מציעה את הפוטנציאל הגבוה ביותר לצמיחה עם 15.8% ב-2025

• שקילת ספרד כחלופה יציבה עם תשואות טובות ונגישות גבוהה

• ייעוץ מקצועי בנושאי מיסוי וחוקיות להשקעות זרות

• מיקוד בערים משניות כמו פורטו, ולנסיה, שמציעות יחס מחיר-ביצועים מצוין

השוק האירופי מספק הזדמנות פז לגיוון תיק ההשקעות הישראלי ולניצול פוטנציאל הצמיחה של השוק המתפתח. עם התחזיות החיוביות לשנים הקרובות ושיפור התנאים המאקרו-כלכליים, זהו הזמן המתאים לשקול השקעה באירופה.