השקעות נדל״ן בפורטוגל: למה יותר ויותר ישראלים בוחרים בפורטו?

בשנים האחרונות, פורטוגל הפכה לאחת המדינות האטרקטיביות ביותר למשקיעי נדל״ן מכל העולם – וגם ישראלים לא נשארו אדישים. בין הרחובות ההיסטוריים של פורטו, לצד נהר הדואורו המרהיב, מסתתרות הזדמנויות השקעה עם פוטנציאל תשואה גבוה, תנאי מימון נוחים, וחוקי משחק ברורים. אבל למה דווקא פורטו? ולמה עכשיו?

יציבות כלכלית, מחירים סבירים ותיירות בשיא

פורטוגל מציגה שילוב נדיר של כלכלה אירופית יציבה עם מחירי נדל״ן שעדיין נחשבים נמוכים ביחס למדינות אחרות באיחוד. גם אחרי עליות המחירים של השנים האחרונות – המחיר למ״ר בפורטו עדיין אטרקטיבי מאוד.

במקביל, המדינה שוברת שיאים בתיירות – עם למעלה מ-30 מיליון מבקרים בשנה. הביקוש לדירות להשכרה, הן לטווח קצר והן לארוך, ממשיך לגדול – והמשקיעים קוצרים את הפירות.

למה פורטו?

אם ליסבון היא הלב של פורטוגל – פורטו היא הנשמה. עיר אקדמאית, תוססת, עם סצנת טכנולוגיה מתפתחת, חיי תרבות עשירים ואוכלוסייה מגוונת – סטודנטים, משפחות, דיגיטל נומדס ותיירים מכל העולם. התוצאה? שוק שכירות חזק, ביקושים קשיחים ונכסים שמשביחים עם הזמן.

בניגוד לליסבון שבה התחרות קשה יותר והמחירים כבר בשיא – פורטו מציעה איזון מושלם: מחירים שפויים, עלייה עקבית בערך הנכסים, ותשואות שמגיעות ל-6%-7% ואף יותר.

איזה סוג השקעה מתאים לך?

1. השכרה ארוכת טווח – יציבות ופשטות

אם אתה מחפש תזרים יציב, פחות כאב ראש וניהול קל יחסית – השכרה לטווח ארוך מתאימה בדיוק לך. מחירי השכירות בפורטו עולים בעקביות, והביקוש גבוה במיוחד בקרב סטודנטים, מקומיים ומשפחות שעובדות בעיר.

יתרונות:

• הכנסה חודשית יציבה

• סיכון רגולטורי נמוך

• הוצאות ניהול ותפעול נמוכות

2. השכרה קצרה (Airbnb / Booking) – תשואה גבוהה יותר, אך גם יותר מעורבות

העיר מלאה בתיירים שמעדיפים דירות על פני בתי מלון – והמשקיעים שנהנים מרישיון AL נהנים מתשואות גבוהות מאוד. עם זאת, חשוב לדעת: ממשלת פורטוגל הגבילה בשנים האחרונות את האפשרות להוציא רישיונות חדשים באזורים מסוימים. לכן, יש לבדוק אם לנכס יש רישיון קיים – או לרכוש נכס באזורים שבהם ההגבלות לא חלות.

יתרונות:

• פוטנציאל תשואה של 7%-9%

• גמישות בתמחור לפי עונות

• אפשרות שימוש אישי בנכס

חסרונות:

• דרישות רגולטוריות מחמירות יותר

• ניהול יומיומי (ניקיון, אורחים, תקשורת)

• תנודתיות עונתית בהכנסות
  

ומה לגבי מיסוי?

למשקיעים שאינם תושבי פורטוגל, קיימים שיעורי מס קבועים – לרוב 25% ברוטו מהכנסה משכירות. יש גם מס רכישה (IMT), מס רישום, והיטל שנתי נמוך (IMI). עם תכנון נכון ובליווי יועץ מס מקומי – ניתן להפחית משמעותית את נטל המס, במיוחד בשכירות ארוכת טווח.

ומה לגבי מימון?

הבנקים בפורטוגל בהחלט פתוחים למשקיעים זרים. משכנתאות של עד 70% מימון, ריביות סביב 3%-3.5% לשנה – בתנאי שיש לך הכנסה מדווחת, והנכס עומד בתנאים. היתרון המשמעותי כאן הוא היכולת למנף השקעה במדינה יציבה – בלי לקחת משכנתא בישראל.

לסיכום: למה עכשיו?

פורטוגל – ובמיוחד פורטו – עדיין נמצאת בנקודה שבה מחירי הנדל״ן מאפשרים כניסה נוחה, לצד ביקושים קשיחים, יציבות פוליטית וכלכלית, ותשואות יפות. ההגבלות על השכרה קצרה דווקא מייצרות הזדמנויות חדשות למי שמכוון לשכירות ארוכה – או למי שיודע לאתר נכסים עם רישיון AL קיים.

אם אתה מחפש השקעה חכמה, מגובה במספרים, ובמדינה עם איכות חיים גבוהה – פורטו מחכה לך.